재개발사업 세입자보상 : 세입자분들은 반드시 확인하세요

재개발사업 구역내 거주하시는 세입자 분들은 언제 이사 가야 할지?, 어떤 보상을 받게 될지?, 얼마나 받을지? 항상 불안한 마음으로 살아가게 됩니다. 오늘은 재개발 구역내 거주하시는 세입자 분들이 참고할 수 있도록 보상 종류와 보상 대상, 보상금 지급 절차 등을 설명하고, 관련 법령 및 최근 대법원 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.
 

1. 재개발사업 세입자보상(법적 근거)

세입자 보상에 대한 법적 근거는 크게 두 가지 법령에 의해 규정됩니다:

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 법65조(토지보상법 준용) 및 시행령 제54조: 손실보상에 관한사항 규정
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제77조, 제78조: 영업손실보상 및 이사비 지급 규정

2. 보상 종류 및 기준

1 주거이전비 (도시정비법 시행령 제54조 제4항)

대상: 정비구역 지정 공람공고일 3개월 전부터 거주한 세입자
금액: 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비 지급
산정 기준: 2024년도 통계청 발표 도시근로자 가구당 월평균 가계지출비 기준으로 산정됩니다. 

 

2 이사비 (토지보상법 제78조 제6항)

대상: 동산 운반에 필요한 비용
금액: 통상적으로 100만 원에서 300만 원 사이 지급(산정기준에 따라 실질적 이사비용 책정)
산정 기준: 세입자가 이동해야 하는 동산의 양과 이동 거리 등에 따라 결정

3 영업 손실 보상 (토지보상법 제77조)

휴업보상: 영업이익의 3개월 이내 손실을 보상
이전비용: 시설 이전에 필요한 비용을 보상
대상: 상가 세입자와 영업 중인 경우, 법적 인·허가가 받은 상가에 한해 보상이 가능합니다. 불법 영업은 보상 대상이 되지 않습니다.
 

 

 
아래의 법령해석은 재개발사업구역내 세입자가 중간에 다른 지역으로 이사 갔다가 다시 들어온 사례로 결국은 주거이전비 보상을 받지 못하게 된다는 사례입니다

[세입자 주거이전비 법령해석 사례]

3. 보상 절차

보상 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

1. 관리처분계획 인가 후 조합의 안내문 배포
2. 세입자의 조합사무실 방문 및 신청
3. 자격 심사 및 보상금 산정
4. 보상금 지급

보상절차는 도시정비법에 따른 관리처분계획 인가 후에 이루어지는데 세부절차는 아래글을 클릭하면 확인할 수 있습니다
 
토지보상법에 따른 보상절차 알아보기

토지보상법에 따른 보상절차 알아보기

 

4. 대법원 판례

대법원은 세입자 보호와 관련된 판례를 통해 주거이전비 및 보상금 지급 절차에 대해 명확히 해석하고 있습니다. 주요 판례는 다음과 같습니다:

• 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결: 주거용 건축물 세입자는 주거이전비와 이사비 보상을 받기 전까지 퇴거를 거부할 수 있음.
• 대법원 2018. 7. 5. 선고 2017다215287 판결: 정비구역 지정 이후 전입한 세입자도 주거이전비를 지급받을 수 있음.
• 대법원 2017. 10. 26. 선고 2016다233400 판결: 세입자가 재개발 구역 내에서 실제로 거주하고 있었다면, 법적 근거에 따라 주거이전비가 지급되어야 함.

각종 보상금액 산정 :  한국부동산원 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다

 

재개발사업 구역 내 세입자분들은 자신의 권리를 정확히 이해하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 또한, 불복 절차를 통해 불합리한 보상금 지급에 대해 이의를 제기할 수 있는 권리가 보장되어 있습니다. 참고용으로 작성했으니 반드시 해당 실무기관(관할 시군구청) 등에 확인하시기 바랍니다